Несмотря на то, что максимальные тарифы по всем видам платежей за ремонт и содержание жилых и нежилых помещений, за коммунальные услуги и капитальный ремонт, установлены в каждом муниципальном образовании, нынешним ответственным жильцам приходится каждую платежку ЖКХ исследовать с лупой, проверяя и пересчитывая все показатели. То вместо одного прописанного трех жильцов вписали, то площадь квартиры неправильно указали, то перерасчет не учли или долги соседа приплюсовали, а то и новая статья расходов появилась.

Особое недоумение у граждан вызывает, введенное постановлением правительства № 354 правило о включении в платежки графы расходов на ОДН (ОДР) - общедомовые нужды (расходы), вступившее в силу с 1 сентября 2012 г. С одной стороны, все понятно. От расходов по показаниям общедомового счетчика вычитаются все расходы по показаниям индивидуальных счетчиков, установленных в квартирах. Полученная сумма и есть общедомовые расходы. Она делится на всех пропорционально площади квартиры, то есть у кого метраж больше, тот несет большие расходы по общедомовым нуждам. Однако, справедливо возмущение тех, в чьих платежках сумма за электроэнергию на ОДН сопоставима с суммой по индивидуальному счетчику.

В конце января текущего года, министр строительства РФ Андрей Чибис заявил, что поправки в Жилищный Кодекс, предложенные еще в апреле 2014г., исключат «ситуацию, когда человек платит за индивидуальное потребление, а затем – еще в большем размере – за общедомовые нужды, очень часто – необоснованно. Исключена будет постоянно меняющаяся сумма в графе «общедомовые нужды». То есть планируется введение норматива на размер максимальной платы за отопление, горячую и холодную воду, электроэнергию и водоотведение на общедомовых территориях. Это, по мнению законотворцев, будет стимулировать УК экономить ресурсы на общедомовых территориях и не допускать расхода сверх нормы. Оплачивать потребленные «излишки» УК придется самим. Более того, размер платы за жилищные услуги будет определяться самими собственниками на общем собрании жильцов.

Эксперты предсказывают, что подобные собрания жильцов не будут результативными: мало кто из жильцов одобрит не просто большие, а любые цифры платежей. Ресурсоснабжающие компании однозначно против нововведения, поскольку «нормы и цифры не должны зависеть от чьих-то настроений».

В том числе, непонятно, каковы общедомовые расходы, например, на водоотведение, если на крышах обычных домов нет бассейнов, а в подъездах аквариумов с собственными стоковыми системами?

Сталкивались ли Вы со случаями незаконного начисления платежей за услуги ЖКХ? Готовы ли Вы участвовать в собраниях собственников жилья и пресекать злоупотребления управляющих компаний?

Мнения экспертов

Константин Крохин,
директор Центра подготовки медиаторов МИГСУ РАНХиГС при Президенте РФ, председатель Правления Союза жилищных организаций г. Москвы, член комитета Торгово-промышленной Палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства:

Общедомовые расходы не могут составлять больше 10% от индивидуального потребления жильцов

Неправильное начисление на ОДН (общедомовые нужды) приобрело угрожающие масштабы. Вплоть до того, что эти домовые нужды превышают индивидуальное потребление. В большинстве случаев это попытка размазать на всех жильцов, добросовестно выполняющих свои обязанности, расхлябанность и плохое управление УК (управляющей компании).

Как только у вас возникают сомнения и вы видите, что ваши платежи на ОДН явно превышают платежи за индивидуальное потребление, то необходимо обратиться в жилищную инспекцию с проверкой этого расчета. Не может общедомое потребление, связанное с уборкой подъездов, с поливом газонов, быть больше индивидуального потребления. Есть показатель 5-10% от суммы за индивидуальное потребление. Если сумма за ОДН больше 5-10%, то, наверняка, здесь присутствует  злоупотребление со стороны УК, либо просто расхлябанность и халатность. В данном случае необходимо обратиться в органы жилищного надзора, которые в данном случае обязаны провести проверку, проверить смету и правильность начисления.

Жильцы также имеют право расторгнуть договор с УК. Но поскольку в Москве дома большие, в них много жильцов, и им трудно собраться на собрание, чтобы принять такое решение. Чаще имеют место обращения в органы власти, которые без решения общего собрания имеют право проводить проверки. Поскольку людям в Москве очень тяжело собраться, я предлагаю земной проверенный способ, - обратитесь хотя бы в Жилищную инспекцию.

Симагин Дмитрий,
генеральный директор ООО "РЕСУРССТРОЙ":

Жильцы многоквартирных домов не умеют собираться вместе и принимать решения

Для того, чтобы решить вопрос о платежах на капитальный ремонт, жильцам нужно принять собственное решение, перечислять деньги на собственный счет или в общий резервный фонд. К сожалению, жильцы любого многоквартирного дома очень инфантильны, они не любят собираться. Есть 20% энтузиастов, а остальные думают, что за них все решат и все сделают. Самая большая проблема жильцов - собраться вместе. Им необходимо собраться и понять, кто они есть. - ТСЖ, или кооператив, или что-то еще. А это «что-то» уже имеет право как юрлицо открыть счет.

По моему мнению, самое лучшее, это организовать ТСЖ и свой счет, чтобы деньги лежали там и больше нигде. Потому что, если эти деньги уйдут по классическим платежкам в управляющие компании, то никакого контроля жильцов за этими деньгами не может быть.

Есть еще одна проблема, не все жильцы - собственники. Один скажет, квартира государственная, ни за что платить не буду. А другой собственник готов платить. В моем доме нужно провести капремонт, но наш дом в программе не стоит, и вот из 5 подъездов реально собирается для решения вопроса 30 человек. Самая большая проблема, это собрать собственников. Кто-то проявляет инциативу, а кто-то скажет, что он против, и все инициативы, еще не загоревшись, потухают. В результате, деньги жильцов поступают туда, куда их направят. 

Александр Козлов,
исполнительный директор проекта «Школа грамотного потребителя»:

Реформа ЖКХ подразумевает оплату по факту - сколько потребили, столько и заплатили

Проект «Школа грамотного потребителя» был запущен по поручению председателя правительства Дмитрия Анатольевича Медведева по итогам челябинского форума, который проходил в июле 2014 г. Это совместный проект Минстроя России и партии «Единая Россия», и соответственно, органы региональной власти реализуют этот проект в регионах нашей страны. Основная задача – это жилищное просвещение, разъяснение гражданам информации о реформе ЖКХ. Доступным языком о тех сложных процессах, которые у нас в ЖКХ протекают.

Что касается оплаты ОДН (общедомовых нужд), по общему правилу, из того, сколько дом потребил,  вычитается совокупность показаний индивидуальных счетчиков, и вот эта разница распределяется между жильцами пропорционально площади квартир. Но пошли злоупотребления в регионах, и правительство приняло постановление №344, в котором указало следующий момент: если дом управляется управляющей организацией, либо в доме создано ТСЖ, то в этом случае ОДН не может распределяться на всех, в этом случае действуют нормативы на ОДН, которые в обязательном порядке устанавливаются в регионе. Пример простой, если мы потребили холодной воды 3 куба и горячей воды 3 куба, то максимум должны еще заплатить величину того норматива, который в регионе установлен. Это может быть 0,5 куба или 1 куб, как решит регион, но не более того. Здесь мы тоже замечаем некоторые злоупотребления. Когда УК понимает, что разницу предстоит платить им, то они переводят жителей на прямые расчеты с энергоснабжающей организацией, поставщиком этой услуги. И вот здесь фиксируется злоупотребление.

Реформа ЖКХ подразумевает оплату по факту - сколько потребили, столько и заплатили. Это касается и оплаты тепловой энергии в период отопительного сезона, то есть все больше регионов сейчас переходят на оплату только лишь за зимний период. А раньше мы платили по одной двенадцатой равными долями. Если дом потребил тепла больше или было принято решение по уменьшению тепловой энергии, то мы заплатим ровно столько, сколько потребили. Очень важно, чтобы сама УК или ТСЖ в доме контролировали соблюдение температурного графика. Например, если плюсовая температура, то не нужно топить как при -28 и наоборот. Соблюдение вот этих показателей приводит к реальной экономии, и жители это чувствуют. И здесь, я бы рекомендовал активу в доме или Совету, если он создан, активно взаимодействовать со своей УК, наладить это взаимодействие и контролировать потребление тепловой энергии и показаний, которые ежемесячно снимаются с приборов учета.

Чернышин Андрей Витальевич,
генеральный директор “Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов”, Московская область:

Государство помогает собственникам многоквартирных домов в проведении капитального ремонта

Есть такое положение по законодательству: если на момент приватизации первого помещения в доме требовался капитальный ремонт, то государство должно его выполнить. Если у вас есть доказательства того, что ремонт требовался на тот момент, но его не осуществили, то вы можете потребовать эту услугу либо коллективной жалобой, либо УК может быть вами уполномочена, чтобы обратиться в суд и принудить государство или муниципальное образование к тому, чтобы выполнить этот ремонт. Но вы как собственник должны доказать, что этот ремонт был необходим. Надо понять когда была первая приватизация в доме, девяносто какой-то год, и на этот момент нужно поднять документы, есть ли записи о том, что дому необходим был ремонт на этот момент. Тогда вы вправе обратиться в суд и понудить государство, чтобы оно выполнило вам ремонт.

В настоящий момент государство не отказывается от своих обязательств. В Мовсковской области в прошлом году отремонтировали более 900 годов, практически тысячу, и 1600 лифтов были поменяны. 50% работы с лифтами были профинансированы из муниципального бюджета. Это также является государственной поддержкой при проведении капитального ремонта. Собственники даже не доказывали, что был необходим ремонт на момент приватизации первого помещения. Не знаю как в других областях, а правительство Московской области  распорядилось выделить на это средства из муниципального бюджета.

Сейчас только начата работа по проведению оплат технического обеспечения всех многоквартирных домов. Сейчас заявки на капитальный ремонт формируются следующим образом. Собственники многоквартирного дома, им лучше всех известно состояние дома, проводят собрание собственников жильцов и пишут заявление в УК. Описывается проблема, например, нет горячей воды, надо менять систему водоснабжения. Проводят собрание, передают протокол в управляющую компанию. УК связывается со специалистами, проводит техническое обследование, составляет дефектную ведомость на то, что необходимо поменять. Расценки известны, есть предельная стоимость, утвержденная постановлением правительства Московской области. Заявка вместе с протоколом от собственника отправляется в муниципальное образование. Муниципальное образование собирает заявки на своей территории, передает их министерству строительного комплекса МО. Далее Минстрой совместно с Госжилинспекцией проверяет эти дома, действительно ли они нуждаются в ремонте, и правительство принимает постановление о краткосрочном плане реализации программы капитального ремонта. Программа у нас имеется, она принята в 2014 году и включает в себя 44540 домов. Ежегодно утверждается план ее реализации. Мы выезжаем на объекты, специалисты фонда капитального ремонта обследуют их, составляют сметы. Сметы проходят экспертизу, и выполняется капремонт, муниципальное образование принимает эти работы. Всю информацию об этом можно получить на сайте Фонда капитального ремонта: fkr.mosreg.ru.

Индивидуальное потребление и ОДН (общедомовые нужды) или ОДР (общедомовые расходы)

В соответствии с законом:

- Потребитель освобождается от обязанности ежемесячно передавать исполнителю показания счетчиков. Раньше, если потребитель вовремя не указывал показания счетчика, то оплата за потребленный ресурс начислялась по нормативу (некое стандартное количество ресурса в месяц на человека). Например, 10 единиц ресурса в месяц на 1 человека. Если в квартире прописано 2 человека - соответственно за месяц начислялась оплата за 20 единиц потребленного ресурса. Тогда как по счетчику объем потребленного ресурса, как правило, намного меньше, потому что в норматив закладывался потребленный ресурс с большим запасом. Жильцы муниципальных квартир оплачивают все по нормативам, установленным в регионе, кроме оплаты потребленных ресурсов в случае, если в муниципальной квартире установлены счетчики (тогда потребленные ресурсы оплачиваются по счетчикам, остальное по нормативу).

- Исполнитель (УК или ресурсоснабжающая организация) вправе не чаще 1 раза в 6 месяцев проверять состояние приборов учета, установленных в жилых (нежилых) помещениях, и достоверность сведений об их показаниях. Ранее это можно было делать не чаще 1 раза в 3 месяца. Исполнитель также наделяется правом устанавливать количество граждан, проживающих (в т. ч. временно) в жилом помещении, и оформлять соответствующий акт.

- Электроэнергия, расходуемая на ОДН определяется как разница между всем количеством электроэнергии, вошедшей в многоквартирный дом, и объёмом электроэнергии, потреблённой непосредственно в жилых и нежилых помещениях, не являющихся общим имуществом. Посчитать разницу между общим потреблением и суммой потребления в квартирах можно только в том случае, если в доме установлены коллективный прибор учёта и в квартирах – индивидуальные счётчики. Допустим, весь дом потребил за месяц 1000 кВт.ч, а собственники в своих помещениях (квартирах) – 800 кВт.ч. Значит, на ОДН придётся 200 кВт.ч. Плата за эти 200 кВт.ч будет распределена между собственниками пропорционально площади их помещений. Если же общедомового прибора нет, то величина потребления на ОДН определяется по нормативам, утверждённым постановлением правительства региона. Плата также напрямую зависит от площади помещений, входящих в состав общего имущества дома. Она указывается в счетах на оплату электроэнергии. В ресурсоснабжающую организацию эти данные переданы из компании, управляющей вашим домом.

- Плата за отопление вносится совокупно, т. е. не разделяется на потребление в жилом (нежилом) помещении и на общедомовые нужды. Установлена формула, по которой рассчитывается плата за отопление в жилом (нежилом) помещении, если дом оборудован коллективным прибором учета тепловой энергии, и во всех помещениях есть индивидуальные счетчики.

- Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, не может превышать объема, рассчитанного исходя из нормативов потребления на эти нужды. По решению общего собрания собственников превышение объема, установленного исходя из показаний общедомового счетчика, над объемом, рассчитанным по нормативу, распределяется пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения. Если такое решение не принято, то исполнитель (УК) оплачивает разницу за собственный счет. Изложенный порядок расчета не распространяется на случаи, когда исполнителем является ресурсоснабжающая организация.

- Платить за содержание внутридомовой инфраструктуры обязаны все собственники помещений в доме, потому что они, согласно Жилищному кодексу РФ, являются её коллективным собственником. То есть, грубо говоря, каждому принадлежит часть лифта, часть подвала, часть лестничной площади и т. п. Величина этой доли пропорциональна площади помещения (квартиры) собственника: чем она больше, тем больше его доля в общем имуществе дома. Так принято во всём мире: чем больше у тебя собственности, тем больше расходов на её содержание.

Советы жителям по контролю учета потребления ресурсов в многоквартирном доме:

- При наличии коллективного прибора учёта в первую очередь нужно посмотреть на его показания и убедиться, что цифры указаны правильно. Жители могут узнать, кто и когда снимает показания. В большинстве случаев это делает управляющая компания, поэтому любой житель дома при этом может присутствовать. Если счётчик стоит в ТП сетевой компании, то и съём производят их специалисты. Информацию о сетевой организации также можно получить в управляющей компании: там скажут, кто осуществляет съём показаний.

- Жильцам нужно направить в управляющую компанию заявку на проведение хотя бы элементарного энергоаудита (выявить случаи незаконных присоединений к сетям, воровства электроэнергии и т. д.). Ведь именно управляющие компании если не сами, то путём привлечения специализированной организации, имеющей аттестованный для работы в электрических сетях персонал, должны все эти работы произвести.

- Самое простое и эффективное — создать совет дома и наделить его полномочиями сбора показаний с квартирных счётчиков. В идеале все должны сообщать показания в один и тот же день, когда фиксируются показания общедомового счётчика. Каждое показание надо подтвердить подписью собственника квартиры, а весь список заверить подписями членов совета дома и передать его в Энергосбыт. Важно, что совет дома, состоящий из жильцов, может гораздо чаще снимать показания с квартирных счётчиков, чем исполнители коммунальных услуг, ограниченные в этом праве по законодательству.(1 раз в 6 месяцев)

- Нужно, чтобы все жители дома соблюдали законодательство: у всех должны быть исправные индивидуальные счётчики с неистекшим сроком межпроверочного интервала

- Необходимо «трясти» свою управляющую компанию на предмет замены ветхих сетей, установки энергосберегающих ламп, датчиков движения и т. д.

- Если у вас появились сомнения в том, что данные о площади помещений, входящих в состав общего имущества дома, не соответствуют действительности, то лучше всего сделать соответствующий запрос в районное отделение«БТИ-Ростехинвентаризации». А потом сравнить полученные данные с теми, что значатся в квитанции. Важно учитывать один нюанс: запрашивайте площади, входящие в общее имущество многоквартирного дома (ни площади МОП, ни что-то      иное в справке БТИ не должно быть указано). При обнаружении расхождений в справке и счёте надо представить в ресурсоснабжающую организацию полученный в БТИ документ.

- Собственникам помещений в домах, как оборудованных общими счётчиками, так и не имеющих оных, следует знать, что любой  может получить в Энергосбыте информацию об объёме общедомового потребления, о суммарном потреблении, рассчитанном по индивидуальным приборам учёта в жилых и нежилых помещениях, не являющихся общедомовой собственностью, о суммарном электропотреблении в жилых помещениях, рассчитанном по нормативам потребления, а в нежилых помещениях, не являющихся общедомовой собственностью, рассчитанном по мощности, о количестве лицевых счетов, об объёме потребления электроэнергии на общедомовые нужды всего многоквартирного дома, о количестве абонентов многоквартирного дома, рассчитывающихся по индивидуальным приборам учёта и по нормативам.

Тариф на ремонт и содержание дома

- По закону тариф на содержание и ремонт общего имущества (подъездов, фасадов, крыши, подвалов, чердаков и пр.) определяет не управляющая компания, а сами хозяева квартир на общем собрании. Однако многие либо не знают об этом праве, либо ленятся им воспользоваться, чем, в свою очередь, пользуются недобросовестные УК, завышая тариф. В основном УК ориентируются на тарифы региона по содержанию и ремонту муниципальных квартир.

- Определяясь с тарифом по содержанию дома, жильцам не стоит забывать, что он должен быть разумным, незаниженным. Можно ориентироваться на перечень работ, утвержденный постановлением правительства, в котором расписано, что входит в содержание общего имущества, при этом учитывая состояние дома, нужен ли ремонт.

- В каждом регионе есть постановления администрации, в которых обозначены предельные расценки на:

- содержание общего имущества в многоквартирном доме

- текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

- работу по техническому обслуживанию автоматизированного узла управления центральным отоплением жилого дома

- услуги по техническому обслуживанию внутридомовых технических средств

- работы по техническому обслуживанию охранно-защитных дератизационных систем - работы по проведению технических осмотров электротехнических устройств многоквартирного дома

- техническое обслуживание пассажирских лифтов, установленных в жилых домах

- техническое обслуживанию и текущему ремонту систем противопожарной защиты в жилых домах

- работы по видеодиагностике и содержанию внутренней поверхности асбестоцементного ствола мусоропровода

- транспортировку ТБО из домовладений (от населения) на полигоны, мусороперегрузочные станции, мусоросжигательные заводы по маркам мусоровозов

- услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов

Капитальный ремонт

Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. № 833-ПП Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в 2015 году

- Норматив на кап. ремонт по Москве: 15 руб. на 1 кв.м. В других регионах могут быть другие тарифы

- Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение 5 месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. Это может быть личный счет дома или общий резервный фонд. Собственники должны самостоятельно принять решение. В противном случае все деньги на капитальный ремонт будут автоматически отправляться в резервный фонд.

- Перечень работ и (или) услуг  по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируется  за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт:

1) Ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения
2) Ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения
3) Ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения
4) Ремонт внутридомовых инженерных систем водоснабжения (горячего и холодного водоснабжения)
5) Ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения (канализации)
6) Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт
7) Ремонт крыши
8) Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме
9) Ремонт фасада
10) Ремонт фундамента
11) Ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода
12) Ремонт или замена мусоропровода
13) Ремонт или замена внутреннего водостока
14) Разработка и проведение экспертизы проектной документации, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов" (ТР ТС 011/2011), утвержденного решением комиссии Таможенного союза от 18 октября 2011 г. № 824 "О принятии технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов"

Советы жильцам

- Если ваш дом стоит в программе капремонта на ближайшие годы и вы удовлетворены перечнем перечисленных там работ - можно не собирать общедомовое собрание. Тогда ваши взносы автоматически будут направлены в Московский фонд капитального ремонта. Удобство этой системы в том, что в этом случае вас финансово страхует городское правительство: доплачивает недостающую сумму, контролирует ход работ.

- Если же вы далеко стоите в очереди на капремонт, у вас активная управляющая компания или ТСЖ, инициативные жители, стоит подумать о накоплении денег на счёте вашего дома. В этом случае больше работы и ответственности ложится на плечи жителей, но работники сектора ЖКХ помогут москвичам оформить все необходимые бумаги.