tv_konsultacia

  • xrikx, С данным вопросом Вам лучше обратиться к кадастровому инженеру.
    Как правило, кадастровый номер участка, заканчивающийся на ЗУ1 или ЗУ211 (число после ЗУ не имеет роли) говорит о том, что в отношении исходного участка орган власти принял решение о его разделе и до постановки новых участков на государственный кадастровый учет орган власти обозначил новые участки как ЗУ1 или ЗУ211. НО такие номера не должны попадать в ЕГРН ...
    Если Вы не знаете точных границ приобретаемых участков, такие участки лучше не приобретать, во избежание потенциальных споров в будущем, в том числе судебных, о правах на этот участок, например.
    Написал tv_konsultacia в теме Странный кадастровый номер и дороги в ИЖС. Помогите пожалуйста разобраться. 13.02.2020 11:56
  • Namchik, В данной ситуации арендодатель вправе требовать погашения задолженности по арендной плате только за период действия срока договора аренды (с 2009 по 2014 год), поскольку здесь прослеживаются явные признаки срочного договора.
    То что Вы не использовали участок и при этом не предприняли никаких мер по расторжению договора аренды в 2010 году не может свидетельствовать о том, что договор считается расторгнутым только на том основании, что Вы перестали вносить арендную плату. В данном случае Вы ненадлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды.
    Однако возобновленным на новый срок данный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации также не может считаться, поскольку арендатор и арендодатель не выразили явных признаков использования земельного участка. Более того, по мнению Минэкономразвития России (смотрите, например, его информационное письмо от 24.04.2015, размещенное в Интернете; письмо от 29.01.2018 № Д23и-389, размещенное в «Консультант плюсе») положения данной статьи в принципе не могут применятся к аренде земельных участков, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков в статье 39.8
    Арендодатель сможет подтвердить свою правоту в вопросе использования земельного участка после истечения срока действия договора только если Вы подпишите договор о расторжении договора аренды сейчас в 2020 году.
    В данном вопросе стоит также обратить внимание на срок исковой давности. Арендодатель вправе требовать погашения задолженности только в течение трех лет с даты первого невнесенного платежа.
    Написал tv_konsultacia в теме Продление аренды земельного участка 13.02.2020 11:43
  • Peter Noimkart, Добрый день! Действительно бесплатно переоформить право постоянного (бессрочного) пользования (далее – ПБП) на право собственности может либо тот гражданин, которому изначально предоставлялся участок на ПБП, либо наследник дома (смотрите пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 137-ФЗ). То есть, Ваш случай не соответствует в полной мере условиям бесплатного переоформления ПБП.
    В целом та ситуация, которая изложена в вопросе не типична. Более того она может еще больше запутаться, если на вопрос о том – кто является землепользователем участка (ПБП на кого оформлялось?), будет ответ о том, что ПБП на земельный участок, занятый жилым домом, оформлялось только на одного из нынешних собственников жилого дома.
    Если предположить, что земельный участок находится в ПБП у одного из участника долевой собственности на жилой дом, то только он в полной мере отвечает требованиям пункта 9.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, и как следствие этого, только он может заявиться на переоформление ПБП на право собственности.
    Однако не исключено, что, получив заявление о переоформлении ПБП на право собственности от одного из собственников жилого дома, орган власти примет решение об отказе в таком переоформлении, поскольку в данной ситуации у других сособственников жилого дома наравне с землепользователем, который также является собственником доли жилого дома, имеется право на приобретение в собственность земельного участка, на котором жилой дом.
    При получении такого отказа, вопрос может быть разрешен в судебном порядке.
    Если все же повезет и орган власти переоформит ПБП на то лицо, на которое изначально предоставлялся участок на ПБП, впоследствии новый собственник участка может передать доли участка в собственность своим сособственникам на дом (доли участка должны соответствовать долям в доме, в данном случае).
    Маловероятно, что у всех собственников жилого дома имеется ПБП на земельный участок, поскольку слово «приватизация» свидетельствует о том, что дом был приобретен из государственной или муниципальной собственности, а содержание ПБП всегда подразумевает публичного собственника, следовательно, ПБП на участок не перешло от предыдущего частного собственника дома ко всем участникам долевой собственности на жилой дом. Кроме этого с даты принятия Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки не предоставлялись в ПБП физическим лицам.
    В этой связи совсем не понятно почему за переоформлением ПБП обращаются все собственники дома. Либо в вопросе какая-то недосказанность, либо неточность. Поэтому, повнимательней еще раз изучите все Ваши документы на земельный участок, а также ознакомьтесь с процедурой переоформления ПБП на право собственности или право аренды.
    Позиция МФЦ также не может быть поддержана, поскольку переоформить ПБП частично бесплатно, частично за плату законодательство Российской Федерации не позволяет.
    Написал tv_konsultacia в теме Вопрос по бесплатной приватизации 31.01.2020 12:55
  • Ipp777, Из Вашего сообщения не ясно, кто-нибудь из троих – мать, сын, внучка, вступал в права наследования на дом? Какого рода был иск в части прав на дом? Заявлялись ли вообще какие-либо права на дом в судебном порядке? Какой площади земельный участок?
    Поскольку обращение не содержит в себе ответы на существенные обстоятельства, отвечаю исключительно исходя из общих правил.
    Нельзя разделить земельный участок таким образом, чтобы на нескольких участках располагался дом, или таким образом, чтобы доступ к образованному участку был невозможен, либо размеры образуемого участка составляли меньший размер, чем такой размер участка предусмотрен градостроительным регламентом (статья 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).
    В данном случае большое значение для раздела участка имеет наличие дома и, соответственно, права на него.
    Написал tv_konsultacia в теме Признание права собственности на дом, расположенный на участке долевой собственности 22.01.2020 12:07
  • sm-525079, Добрый день! Данная ситуация одна из самых не простых на практике, поскольку здесь налицо несогласованность между земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Для того чтобы постройка считалась законной в данном случае, нужно пройти не легкий и долговременный путь. Однако если довести дело до конца, можно гарантировать себе спокойствие в будущем в той части, что какие-либо органы власти не будут заявляться к вам и (или) в суд с требованиями о сносе возведенных зданий по причине того, что строить в зоне сельскохозяйственных угодий что-либо и дома индивидуальной жилой застройки в частности нельзя.
    Итак, для того, чтобы построить дом потребуется уведомить в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства. С учетом вводных данных, на основании пунктов 1, 2 части 10 статьи 51.1 ГрК РФ такой орган власти уведомит Вас в ответ о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, так как:
    1) указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;
    2) размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве.
    Дело в том, что предельные параметры разрешенного строительства отражаются в градостроительном регламенте, который согласно части 6 статьи 36 ГрК РФ не распространяет свое действие на сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения. По мнению Верховного Суда Российской Федерации, запрет на установление градостроительного регламента (который необходим для застройки и понимания того для каких целей может быть использован земельный участок согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 36 ГрК РФ) исключает возможность использования земельного участка для застройки и последующей эксплуатации объекта капительного строительства (обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года).
    Более того пункт 1 части 9 статьи 35 ГрК РФ не предполагает, что в зоне сельскохозяйственных угодий можно что-либо строить.
    С учетом изложенного, для того чтобы начать строительство в рассматриваемой ситуации необходимо первоначально внести изменения в правила землепользования и застройки.
    Здесь нужно учитывать, что согласно пункту 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.
    Иными словами, органы местного самоуправления при подготовке правил землепользования и застройки должны были учесть нахождение на территории, которую они отнесли к зоне сельскохозяйственных угодий, земель, предназначенных для жилищного строительства.
    Физическое лицо может инициировать внесение изменение в правила землепользования и застройки путем обращения в органы местного самоуправления, которые уполномочены на подготовку данных правил (пункт 5 части 3 статьи 33 ГрК РФ), либо вправе оспорить правила землепользования и застройки в части касающейся (часть 2 статьи 32 ГрК РФ).
    Как правило, подобного рода ситуации как указана в Вашем обращении разрешается в суде (посмотрите, например, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2019 № 18-АПА19-85).
    Можно конечно пойти по «пути соседей», т.е. строить, опираясь на данные о категории земельного участка и его виде разрешенного использования, без учета требований территориального зонирования, закрывая глаза на положения статьи 85 ЗК РФ и вышеуказанные нормы ГрК РФ, и надеяться на то, что законность постройки будет подтверждаться уведомлением органа власти, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке (если все же повезло и такое разрешение получено). Но в данном случае, нет гарантии того, что в будущем органы местного самоуправления, основываясь на несовершенстве законодательства, не развернут ситуацию против собственника построенного дома, права на который будут зарегистрированы, и не будут требовать сноса построенного объекта.
    Написал tv_konsultacia в теме Противоречие правил застройки и землепользования выписке из ЕГРН 21.01.2020 14:54
  • konsul184600, Действующее гражданское и земельное законодательство Российской Федерации, а также сложившаяся судебная практика говорят о том, что в случае нахождения здания, сооружения и земельного участка, на котором располагается здание, сооружение, в собственности одного и того же лица, продажа здания, сооружения должна осуществляться только при условии одновременной продажи земельного участка, на котором располагается здание, сооружение (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).
    Согласно позиции Пленума ВАС РФ нарушение данного правила влечет ничтожность сделки.
    Тем не менее, земельное законодательство допускает несколько случаев отчуждения здания, сооружения без земельного участка, на котором располагается это здание, сооружение. Например, ряд таких случаев указан в пункте 4 статьи 35 ЗК РФ.
    По описанию ситуации, случай не попадает в категорию исключений, поэтому защитить интересы, Вам как покупателю, будет не просто.
    Гарантий, что развернуть ситуацию в Вашу пользу, нет,
    но попробуйте строить свою позицию исходя из следующего.
    Предметом аукциона являлось здание, земельный участок следовал судьбе здания (внимательно изучите еще раз документацию по аукциону, которая у Вас имеется), то есть земельный участок не являлся самостоятельным предметом аукциона. Следовательно, положения статьи 39.11 ЗК РФ к данной ситуации не применяются, поскольку указанная норма регулирует реализацию земельных участков свободных от прав третьих лиц и объектов недвижимости. В качестве обоснования данной позиции, можно указать на то, что положения указанной статьи запрещают выставлять на аукцион земельные участки, на которых располагаются объекты недвижимости (подпункты 8, 9 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ). Обращайте внимание, что цена в договоре одна (если это действительно так), общая и за здание, и за земельный участок, тем самым делайте вывод, что участок не был самостоятельным предметом аукциона.
    Помимо этого, попробуйте обратить внимание, что законодательство содержит прямой запрет на распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании, только для землепользователя этого участка, а не для его собственника (статья 269 ГК РФ). Из сообщения следует, договор заключался с собственником здания и земельного участка, на котором расположено данное здание, то есть формально законодательство не было нарушено в данной части.
    Без общего контекста также не понятно, почему при ссылке на статью 39.11 ЗК РФ используется формулировка «выделение участка»? Участок не образован, не имеет границы установленные в соответствии с требованиями законодательства? Если это действительно так, здесь уже иные нюансы могут возникнуть.
    Написал tv_konsultacia в теме Прошу помощи у юристов 16.01.2020 11:47
  • Apach91, Норма (статья 39 Земельного кодекса Российской Федерации), которая сохраняла права на земельный участок в случае разрешения здания, утратила силу с 01.03.2015. В этой связи вопрос о наличии у вас прав на земельный участок необходимо рассматривать исключительно исходя из документов, которые у вас имеются на разрушенное здание, а также документов, которые подтверждают вступление в наследство.
    Написал tv_konsultacia в теме Имею ли я право собственности на участок? 10.01.2020 13:44
  • Вадим Юровских, в Вашем вопросе только общая информация, которая не только не позволяет сделать вывод о том как называется образованный заказник, но и о принадлежности заказника к региональному или федеральному уровню. Поэтому ответ на вопрос будет исходить из общих правил.
    Земельное законодательство Российской Федерации при образовании природного заказника позволяет включать в границы заказника земельные участки, находящиеся в собственности физических лиц, как с изъятием, так и без изъятия земельных участков у их собственников (пункты 2, 9 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ). Сведения о том будут ли изыматься земельные участки из собственности физических или юридических лиц можно получить, например, из решения о создании природного заказника или из положения о природном заказнике.
    В случае, если документация в отношении природного заказника не позволит сделать вывод о том, что при создании такого заказника земельные участки, находящееся в частной собственности и вошедшие в границы природного заказника, подлежат изъятию, обязать органы власти, создавшие природный заказник, изъять земельные участки из частной собственности навряд ли получиться. Скорее всего, в рассматриваемом случае реализация варианта понуждения органа власти к изъятию земельных участков в судебном порядке повлечет лишь еще большие расходы, как временные, так и финансовые, собственника земельных участков, который обратиться с соответствующим иском в суд.
    Альтернативными вариантами разрешения возникшей ситуации могут быть такие варианты, как:
    - обжалование в судебном порядке решения Управления Росреестра об отказе во внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части изменения вида разрешенного использования земельного участка;
    - взыскание в судебном порядке убытков, причиненных принятием решения органа власти о создании природного заказника с учетом нахождения в его границах земель, находящихся в частной собственности (статья 57 ЗК РФ);
    - отказ от права собственности на земельный участок (статья 44 ЗК РФ).
    Приемлемость применения какого-либо из вышеперечисленных вариантов зависит от ряда деталей, наличие которых из вопроса не проследить.
    Например, если говорить о возможности обжалования решения Управления Росреестра об отказе во внесении сведений в ЕГРН, то стоит обратиться к положению о природном заказнике, документации по установлению его границ.
    Так, исходя из пункта 5 статьи 24 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон об ООПТ) использование собственниками участков, включенных в границы природного заказника, должно осуществляться в строгом соответствии с режимом особой охраны природного заказника.
    Содержание режима особой охраны, а также сведения о его границах проистекают непосредственно из положения о природном заказнике и документации по установлению его границ (статьи 2, 24 Закона об ООПТ).
    Помимо этого в данном вопросе можно было бы подкрепить свою позицию решением органа местного самоуправлению об изменении вида разрешенного использования земельных участков, а также согласованием Миприроды (России или конкретного региона зависит от того в чьем ведомстве находится заказник) о возможности использования участка, входящего в граница природного заказника в интересующих Вас целях (исходя из того, что и вид разрешенного использования «дачное хозяйство», и вид разрешенного использования «пашни» предполагает выращивание для личных целей сельскохозяйственные культуры).
    Что касается реализации иных предложенных вариантов, то здесь стоит ориентироваться на финансовые издержки, связанные с достижением желаемой цели, а также на фактическое использование земельного участка и на момент создания природного заказника (многие особо охраняемые природные территории, к которым в том числе относятся государственные природные заказники, были образованы еще в советский период, и документация о создании «нового» заказника, как правило, дублирует ранее принятое решение).
    При этом, на мой взгляд, если участок не использовался и возросла только налоговая нагрузка, идти по пути взыскания убытков по причине создания природного заказника не стоит, поскольку убытков в рассматриваемом случае не возникало.
    Написал tv_konsultacia в теме Как обязать (принудить) Мин.имущества, выкупить принадлежащий мне на праве собственности земельный участок. 10.01.2020 13:24
  • Lana, Добрый день!
    Для удобства обозначу, что исходя из группы Ваших обращений вопросы заключаются в следующем:
    1. требуется ли согласие арендодателя на передачу участка в субаренду, если участок, находящийся в государственной собственности, передан на срок более 5 лет, с учетом требований пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и статьи 62 Закона об ипотеке (залоге имущества), при условии того, что договор аренды земельного участка требует в обязательном порядке согласие арендодателя на передачу участка в субаренду?
    2. Могут ли снести здания, которые построены без учета требований разрешенного вида использования земельного участка?
    3. Если в договоре аренды предусмотрено, что арендатор должен уведомить о начале возведения дома, и он начал его возводить без согласия, является ли это существенным для расторжения договора аренды?
    По первой части вопроса.
    Для рассматриваемого случая, важно понимать, что участок относится к государственной собственности.
    Норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в части определения условий передачи прав и обязанностей арендатора третьему лицу по договору субаренды императивна, следовательно не может быть изменена по соглашению сторон. То есть, в случае, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключен на срок более 5 лет, то стороны не могут предусматривать в договоре условие об обязательном получении согласия арендодателя на передачу участка в субаренду. Такое условие будет ничтожно.
    Таким образом, в случае если арендуется земельный участок, находящийся в государственной собственности, сроком более 5 лет арендатору достаточно уведомить арендодателя о передаче участка в субаренду.
    Но если так уж случилось, что в договоре аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, присутствует требование о получении согласия арендодателя на передачу участка в субаренду, то на практике управления Росреестра действительно приостанавливают регистрацию права субаренды, а в некоторых случаях и отказывают в регистрации такого права. В данном случае, безусловно можно обратиться в суд с признанием положения договора ничтожным и оспариванием приостановки / отказа государственной регистрации права субаренды. Но учитывая временные и финансовые затраты на суд, лучше конечно получить от арендодателя согласие на субаренду.
    Что касается ссылки на статью 62 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), то в данном случае она не применима, поскольку судя по всему участок находится в федеральной собственности. Исходя из пункта 1 статьи 63 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека земельных участков, находящихся в федеральной собственности, не допускается.[/B]
    По второй части вопроса.
    Здания, сооружения построенные без учета требований вида разрешенного использования земельного участка на основании статьи 222 могут быть признаны самовольной постройкой, и как следствие этого, подлежат сносу.
    По третей части вопроса.
    Уведомление о начале строительства дома, не имеет отношение к положениям статьи 22 ЗК РФ. Вывод о возможности расторжения договора аренды при отсутствии уведомления о строительстве дома, можно сделать только исходя из положений договора аренды.
    Написал tv_konsultacia в теме Передача в залог права аренды з/у, находящегося в государственной собстенности 25.12.2019 11:38
  • Lana, Добрый день!
    Передача земельных участков из собственности Российской Федерации в муниципальную собственность осуществляется в порядке и по основаниям, установленным главой V.5 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ и Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ (далее - Закон № 244-ФЗ).
    Закон № 244-ФЗ применяется только к тем земельным участкам, которые расположены в границах курортов федерального значения, и на которые право собственности Российской Федерации было зарегистрировано до вступления в силу Закона № 244-ФЗ, то есть до 17.12.2008.
    Для того, чтобы принять решение о передаче из федеральной собственности в муниципальную собственность, орган местного самоуправления, в чью собственность будет осуществляться передача участка, направляет соответствующее заявление в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (Росимущество или его территориальный орган) с приложением выписки из ЕРГН в отношении земельного участка, в отношении которого необходимо принять решение о передаче. Как правило, после получения такого заявления федеральным органом исполнительной власти осуществляется выездная проверка земельного участка в целях подтверждения отсутствия оснований для отнесения заявленного к передаче участка к исключительной федеральной собственности. Однако сами мероприятия, которые проводит орган власти для принятия решения о передаче земельного участка, в Законе № 244-ФЗ не отражены.
    После проверки выносится соответствующее решение.
    Стоит отметить, что в случае отсутствия зарегистрированного права собственности РФ на земельные участки в ЕГРН, которые расположены в границах курортов федерального значения, орган местного самоуправления при отсутствии оснований для отнесения земельного участка к исключительной федеральной собственности без принятия решения о передачи земельного участка вправе обратиться в территориальный орган Росреестра с заявлением о регистрации права муниципальной собственности на интересующий участок (часть 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ).
    Написал tv_konsultacia в теме 244-ФЗ о передаче земельных участков в муниципальную собственность 25.12.2019 10:46