Образец претензии по риэлтерскому договору

ОБРАЗЕЦ                                                                               Генеральному директору

ООО Агентство недвижимости “Изба”

Адрес:&&&&&&

Иванова Ивана Ивановича

Адрес: &&&&&

Претензия

по договору от 04.02.2016 г. и дополнительному соглашению, требование о возврате денежных средств, убытков

г. Москва                                                                                                                    

Между мной и представителем ООО Агентство недвижимости “Изба” Избушкиной И.И., действующей на основании доверенности  № 00000000 (далее  Исполнитель) 04 февраля 2016 г. был заключён договор б/н (далее Договор) и дополнительное соглашение к договору от 04 февраля 2016 г.(далее Соглашение)

По Акту от 04 февраля 2016 г. мною были переданы денежные средства в размере 50 000 рублей Избушкиной И.И.., как вознаграждение Исполнителя, в счёт выполненных ею обязательств по Договору.

Считаю, договор не заключённым, ничтожным,  в соответствии со статья 432.  "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) {КонсультантПлюс}

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По предмету Договора:

П. I I. В соответствии с настоящим Договором Исполнитель обязуется от имени, в интересах и за счет Заказчика совершить действия по организации и оформлению договора купли-продажи …………помещения, находящегося по адресу: Москва, ул. Никакая д 5 к. 6. помещение, назначение: площадь 30,6 кв.м., этаж: ЧЕРДАК номера на поэтажном плане: чердак, помещение ХIII - комнаты с 1 по 3, далее КВАРТИРА

Адрес объекта права в Свидетельстве о государственной регистрации права от 11.01.2016 г.:  помещение, назначение: нежилое, площадь 30,6 кв.м., этаж: ЧЕРДАК номера на поэтажном плане: чердак, помещение VIII - комнаты с 1 по 3, адрес(местонахождение) объекта: Москва, уд. Никакая д 5 к. 6. (о котором я вел переговоры с Исполнителем)

НЕ СОВПАДАЮТ адрес объекта и адрес в предмете договора.

При проведении переговоров о заключении договора была договоренность в отношении объекта указанного в Свидетельстве о государственной регистрации права от 11.01.2016 г., следовательно   не правильное описание недвижимого имущества, передающегося по договору, его адреса,  в предмете договора, является не соблюдение существенных условий, без которых договор считается незаключенным, а сделка ничтожной

Так как в договоре и свидетельстве написано «номера на поэтажном плане», я потребовал поэтажный план.

Исполнитель ответила, что все планы БТИ находятся в Регистрационной Палате и отданы при регистрации, она их не будет предоставлять.

Без юридически значимых документов на объект, обозначенных в свидетельстве невозможно установить, на какие помещения (в поэтажном плане) будет совершена сделка купли-продажи.

Следовательно меня изначально хотели ввести в заблуждение относительно покупки объекта, не вернуть мне мои денежные средства 50 000 руб.,  так как в договоре и дополнительном соглашении значится другой объект, и нет поэтажного плана, как указано в свидетельстве на объект: поэтому нет разницы, что продавать помещение ХIII-комнаты с 1 по 3 или помещение VIII-комнаты с 1 по 3,

Действия Исполнителя являются недобросовестными:

1.       По п.2.2 Договора  обязательства Исполнителя не выполнены, по п.п.

а)            Консультировать Заказчика по юридическим и технологическим вопросам проведения Сделки.

б)           Провести анализ и правовую оценку правоустанавливающих документов, предоставленных продавцом Квартиры, с целью проверки правомочий продавца, выявления фактов обременения квартиры.

в)            Подготовить документы, необходимые для Сделки: заявление что квартира приобреталась не в браке.

г)            Соблюдать интересы Заказчика в течение всего срока действия

п.п. А)

Ø     Исполнитель не смогла проконсультировать меня по юридическим и технологическим вопросам проведения сделки.

Наоборот Заказчик навязывала мне противоправные действия, противозаконные, идущие в будущем в ущерб мне. Это отражено в Соглашении. (п. 7, 8, 9)

· Я, как добропорядочный и законопослушный гражданин РФ настаивал: на нотариальном удостоверении договора купли-продажи, а не заключение договора в простой письменной форме;

· Считаю, и настаивал, что в договоре должна быть указана вся передаваемая мною денежная сумма в размере 6 900 000 руб. за объект;

· Мне должна быть передана расписка от продавца на переданною мною денежную сумму.

В соглашении Исполнитель указал: простую письменную форму сделки, договор с указание на 1 000 000 руб, и расписку продавец мне дает на 1 000 000 руб.

Я не имею юридического образования, являясь юридически и экономически  слабой стороной по сделке, надеялся на высокую квалификацию специалиста, так как в Договоре указаны КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ЮРИДИЧЕСКИМ вопросам. 

Ø     Исполнитель не смогла проконсультировать меня по юридическим и технологическим вопросам проведения сделки. Я считал, что должны быть следующие Этапы технологии проведения сделки : 

Подготовительный- в нашем случае проведение просмотра объекта недвижимости (ОН) с покупателем, Заполнение Акта просмотра;

Закрепительный - Заключение договора о предоставлении услуг при покупке ОН, заключение соглашения о залоге или авансе.

Работа Исполнителя с момента заключения Договора с Заказчиком-  сбор  документов.

Проверка документов Исполнителем

Ознакомление Заказчика-покупателя  с пакетом документов на объект.

Как рекомендуется в Справочнике риэлтора, Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - "Юстицинформ", 2006 г. 

(Законодательную базу необходимо проверять на 2016 г., учитывая  действия права во времени,  на сайт  http://www.consultant.ru

Риэлтор самостоятельно собирает ряд документов:

 1) справки БТИ (формы о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости; о стоимости объекта недвижимости);

 2) копию лицевого счета либо справку жилищно-эксплуатационной службы об объекте; согласие супруга, в период брака с которым приобретен объект(а в случае его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет);

и другие необходимые документы.

Кроме составления Договора на не тот объект и заключения Соглашения по полученным денежным средствам Исполнитель ничего не сделала.

п.п. Б)

Исполнитель не предоставила мне проведенный анализ и правовую оценку правоустанавливающих документов, предоставленных ей продавцом объекта, с целью проверки правомочий продавца, выявления фактов обременения объекта.

Кроме выданных мне копий  свидетельства о государственной регистрации права от 11.01.2016 г., договора № 000  купли-продажи помещения, приложений 1, 2 я ничего не получал от Исполнителя за весь период действия Договора.

Мне показали объект, при этом не дали ни одного документа который я потребовал, техническое состояние объекта было определено ВИЗУАЛЬНО.

Исполнитель при разговоре много раз менял своё мнение, действовала не квалифицировано (по телефону явно хамила, копии свидетельства о собственниках и договора купли продажи объекта (Приложение)  предоставила мне только после внесения по Акту приема-передачи  100 000 руб.

В начале разговоров Исполнитель сказала, что объект - это всегда было нежилое строение, там всегда было дошкольное учреждение. Я увидел на сайте www.cian.ru, что по данному адресу много продают жилых квартир. В связи с чем я был вынужден самостоятельно нанять  квалифицированного специалиста –юриста для анализа ситуации по объекту и правовой оценки (оплатив за это 50 000 руб.)

Исполнитель настаивала,  чтобы я сам заказывал все документы на объект: выписки ЕГРП, экспликацию, планы БТИ, хотя знала, что не собственнику объекта экспликацию и планы БТИ не выдадут.

Когда я заказал и принёс электронные выписки, а так же показал распечатки с сайта РОСРЕЕСТ по данному объекту, Исполнитель-мне сказала, что эти документы без печати, и их она не считает правильными, РОСРЕЕСТР РФ вообще сомнительная организация, все что там в on-line доступе - НЕ ПРАВДА)-дословные слова Исполнителя.

Исполнитель, увидев предоставленные мною электронные документы, сказала мне, что этот объект построен в 2013 г.- а как он оказался построенный на доме до 2013 г. являющимся  муниципальной собственностью объяснить не смогла.

В связи с тем, что Исполнитель не выполняет своих обязательств по Договору я вынужден был обратиться к квалифицированному юристу в организацию Московская юридическая компания “ЮРИСТ ВСЕ ЗНАЕТ”

В результате мне указали, что  Исполнитель действовал  не добросовестно, провели устную консультацию по правовой оценке риэлтерского договора; сделали устный анализ правоустанавливающих документов на объект, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права от 11.01.2016 г.; проконсультировали о юридических  рисках по предложенному объекту недвижимости, сделали подборку судебной практики по вопросам добросовестного покупателя недвижимости, и ознакомили меня. В результати чего, я сделал вывод, что при не правильном анализе документов, не исполнения моих требований по сбору Исполнителем необходимых по объекту документов,   в будущем я буду иметь риски быть не добросовестным покупателем, в соответствии с законодательством РФ.  И следовательно могу остаться без объекта недвижимости и без денежных средств отданных за объек недвижимости.

Глава 28. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА  ГК РФ

В соответствии со ст. 434.1. ГК РФ (введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)  "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) {КонсультантПлюс}


1. Если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

2. При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

3. Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

7. Правила настоящей статьи применяются независимо от того, был ли заключен сторонами договор по результатам переговоров.

В соответствии с вышеизложенным,

ПРОШУ:

1.       Считать договор  от 4 февраля 2016 г. и Дополнительное соглашение к нему незаключенным, а сделку ничтожной.

2.       Действия  Исполнителя по договору не добросовестными;

3.       Вернуть мне денежные средства в размере 100 000(пятьдесят) тысяч рублей в течении одного дня.

4.        В  соответствии со ст. 434.1. ГК РФ, возместить мне убытки в размере 50 000 (двадцать тысяч) руб.

Приложение:  риэлтерский договор; Доп соглашение;  св-во от 11.01.2016 г, договор 0000 от 16.11.2015;  Приложение к нему 1, 2.; копия бланков строй отчётности об оплате услуг юридической компании.

Иванов Иван Иванович 

17.02.2016