Михаил А. Карташов

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ И ПРЕДПРИЯТИЯ В ГЕРМАНИИ

Недвижимость является привлекательным объектом инвестирования в Германии. Основными характеристиками состояния рынка недвижимости в этой стране являются:

·         значительный размер капитала в сумме 26 млрд. Евро. Это – второе место в Европе после Великобритании (35 млрд. Евро). Для сравнения размер капитала рынка недвижимости  в России составляет 6 млрд. Евро;

·         передовые позиции крупных немецких городов по размерам инвестирования и проектам развития мирового рынка недвижимости. Стабильно растущий рынок показывают Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт;

·         высокоразвитый рынок торговли предприятиями (бизнесом) с понятными и исполняемыми правилами совершения сделок. Приобретение действующего предприятия позволяет привлечь финансирование и получить право на проживание и обучение в Германии;  

·         широкие возможности покупки жилой недвижимости. Наиболее привлекательными являются студенческие общежития,  доходные дома, камеры хранения и обслуживаемые апартаменты

·         право покупки предприятия, жилой и коммерческой недвижимости в Германии имеют иностранные граждане и юридические лица, зарегистрированные в Германии

·         право на получение долгосрочной и многократной шенгенской визы. Однако, вопреки распространённому заблуждению покупка жилой недвижимости не даёт права на получение ВНЖ.

Покупка жилой недвижимости может быть интересной для проживания, но и для выгодного вложения средств. Более 60 % немецкого населения проживают в наёмных квартирах и поэтому в Германии широко развит рынок купли-продажи доходных домов. Этот рынок характеризуется высокой культурой арендаторов и чёткими правилами содержания недвижимости. Выбор подходящего жилья проводится на специализированных интернет – ресурсах или через агентство недвижимости. Широкое распространение имеет покупка недорогого жилья на аукционах по принудительной продаже. Но в этом случае  сложность представляет до покупки разузнать детальные сведения о состоянии такого объекта, его обременениях и землевладении. Такая информация в публичном доступе не находится и выясняется посредством переговоров.

Договор купли-продажи недвижимости заключается при участии нотариуса и им удостоверяется. Регистрация договора проводится этим нотариусом через уполномоченное  ведомство, которое ведет записи в поземельной книге. Процедура такой регистрации является длительной не менее шести месяцев. Для гарантии прав сторон до завершения регистрации сделки предусмотрено внесение записи о предварительной регистрации в поземельной книге. Покупатель недвижимости уплачивает налог на покупку, который варьируется от 3,5 до 5,5 % от цены объекта в разных городах Германии. Покупка недвижимости влечёт расходы до 10 % от цены объекта на оплату государственных пошлин, услуг маклера, нотариуса и адвоката.  

Приобретение немецкого предприятия позволяет российскому предпринимателю оперативно и эффективно войти на немецкий рынок. Такие инвестиции имеют преимущества, т.к. позволяют следующее:

·         воспользоваться репутацией и квалификацией действующего немецкого предприятия,

·         продавать товары со знаком «Сделано в Германии»,

·         расширить рынок сбыта в страны Евросоюза,

·         увеличить объёмы производства,

·         привлечь финансирование,

·         получить ПМЖ в Германии для всей семьи.  

Рынок продажи действующих предприятий широко развит и очень активен в Германии, а цена предприятия может составлять от 50 000 € и быть привлекательной. Приобретение предприятия с годовым объёмом продаж более 500 млн. €  требует контрольных процедур  со стороны Федерального ведомства по антимонопольной политике. Для российского предпринимателя ограничения на покупку  установлены только в области военной и авиационной промышленности, производства вооружений и средств шифрования, приобретения монополии на определённом рынке. 

Основными процедурами приобретения предприятия являются:

·         определение основных характеристик предприятия, которое  Клиент намеревается приобрести,

·         квалифицированный поиск предприятия и проведение предварительных переговоров со стороны Адвоката,

·         представление Клиенту не менее трёх объектов и персональное ознакомление Клиента с потенциальными объектами приобретения,

·         выбор Клиентом конкретного предприятия для приобретения и заключение предварительного договора,

·         аудиторская проверка приобретаемого предприятия,

·         детальное обсуждение и согласование условий сделки по приобретению предприятия между Клиентом и Продавцом,

·         организация финансирования сделки со стороны Клиента,

·         совершение сделки купли-продажи и передача предприятия.

Финансирование сделки возможно с привлечением банковского кредита (до 60 % от суммы сделки),  средств паевого фонда или путём создания акционерного общества.

Существуют следующие правовые формы сделок купли-продажи предприятия:

·         договор купли-продажи имущественного комплекса,

·         договор купли-продажи долей участия,

·         договор купли-продажи имущества предприятия и его обязательств,

·         переход прав в порядке наследования или правопреемства.

Передача предприятия может считаться завершённой, если Покупатель получил «Ядро предприятия», т.е. основные элементы его состава, определяющие существенные характеристики  его деятельности, которые позволяют предприятию функционировать и воспроизводиться.  

Совершение сделки по приобретению предприятия является сложным и длительным процессом, связанным с квалифицированной оценкой стоимости объекта, процедурами проверки предприятия и  поиском выгодного  финансирования сделки.

Адвокат Михаил А. Карташов имеет ключевые компетенции в области юридического сопровождения сделок купли-продажи предприятия и иной недвижимости в Германии, Австрии и Польше. Для квалифицированной помощи обращайтесь на почту: anwalt.kartashov@gmx.de