НЕРАВНЫЙ СПОР

История судебного спора компании-застройщика с властями Перми об изъятии земельных участков в муниципальную собственность упирается в наболевшую проблему отсутствия четких и неизменных правил игры со стороны государства. Из-за чего нарушается характер гражданско-правовых отношений, предполагающий равенство сторон и отсутствие властного подчинения. Должны строить дороги, но не строим, обязаны изъять землю в муниципальную собственность, но не забираем, в требовании застройщика о передаче земли отказываем, различными методами не выдаем разрешения на строительство, в частности, требуем возведение социального объекта, который должны были построить сами, или выплату денег, решение кассации о признании исковых требований отменяется в первой инстанции второго круга. Вот только часть того, с чем столкнулся истец-застройщик. О распространенном неизжитом явлении на примере анализа двух кругов судебного спора – в журналистском расследовании ЗАКОНИИ.

Об обстоятельствах дела редакции стало известно из сообщения на форуме портала представителя ООО «СМУ № 3 Сатурн-Р» г. Пермь. В этой истории мы увидели продолжение темы журналистского расследования семилетней давности «Терехово – московская "Матёра"». В обоих случаях речь идет об изъятии земли для госнужд, и тогда и сейчас и физические лица – вековые собственники земель, и юридическое, входящее в ТОП компаний-застройщиков Перми, чувствовали себя беззащитными перед мощью, маневренностью и возможностями государственной машины. Той, которая по Конституции должна защищать и определять понятные и стабильные правила игры, но по каким-то причинам решила в этих случаях действовать согласно перефразированной поговорке: «Если администрация не может выиграть по правилам, она меняет правила». По просьбе редакции нам были предоставлены все ключевые документы по данному делу, которые затем были переданы для анализа экспертам портала. Для начала история спора.

ЗЕМЛЯ С ИСТОРИЕЙ

ООО «СМУ № 3 Сатурн-Р» (далее – СМУ) в конце 2014 года приобрело у Инвестиционной проектной компании «Арсенал» земельный участок площадью более 30 га с видом разрешенного использования под строительство многоквартирных домов (МКД) с выделением минимального элемента планировочной структуры – квартала и улицы (улично-дорожной сети) с территорией общего пользования. Строительство велось в рамках принятого и утвержденного администрацией Перми еще в 2012 году проекта планировки (ППТ), а также на основании выданных разрешений на строительство.
Администрация, согласно закону «Об общих принципах организации местного самоуправления», который относит строительство элементов улично-дорожной сети к полномочиям органов местного самоуправления, должна была по ППТ начать строительство дорог и остановок в 2016 году и завершить в 2022 году. Причем, синхронно с застройщиком в интересах жителей нового микрорайона. Иных механизмов реализации ППТ на тот момент не существовало, механизм комплексного развития территорий был введен только в 2020 году, к окончанию застройки микрорайона. И деньги у города были: по действовавшей тогда программе «Стимул» за построенные СМУ 100 000 м² жилья власти Перми получили субсидию в размере 400 миллионов, рублей – более чем достаточно, чтобы закрыть потребность микрорайона в транспортной инфраструктуре. Но из этих средств власти вложили в микрорайон только 23 млн. рублей, оставив жителей без дорог и иной социальной инфраструктуры.
В 2020 году СМУ обратилось в Департамент земельных отношений Перми с ходатайством об изъятии в муниципальную собственность ряда земельных участков в связи с тем, что Постановлением Администрации города Перми (далее – Администрация) № 416 от 22.06.2018 об утверждении ППТ они были ограничены красными линиями под улично-дорожную сеть. По мнению застройщика, этим решением участки были отнесены к местам общего пользования, что должно привести к изъятию земель из частной собственности. С 2018 до конца 2020 года Администрация ничего не предпринимала для этого и выдавала разрешения на строительство МКД не обеспеченных дорогами – они  администрацией не строились. Более 10 000 человек – жильцы новых домов – были лишены дорожной инфраструктуры, хотя ППТ 2012 года предусматривал движение транспорта по микрорайону. Администрация ответила отпиской, и СМУ обратилось в суд с заявлением о понуждении Администрации города Перми изъять земельные участки, ограниченные красными линиями и фактически отнесенные к улично-дорожной сети, общей площадью 4,6 га.
Арбитражный суд Пермского края в сентябре 2022 в удовлетворении требований отказал, Семнадцатый арбитражный суд в декабре того же года оставил решение без изменения. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа в апреле 2023 года судебные акты нижестоящих инстанций отменены и дело направлено на новое рассмотрение –  кассация признала фактическое изъятие земель Администрацией. В новом круге СМУ уточнило исковые требования, попросив помимо прочего взыскать с муниципального образования города Пермь убытки в связи с фактическим изъятием земель в размере более 338,5 млн рублей (рыночная стоимость 4,6 га + уплаченный земельный налог). В июне 2025 года первая инстанция в удовлетворении всех исковых требований отказала, по сути, перечеркнув определение кассации. Апелляция удовлетворила требования частично: в пользу СМУ взысканы убытки за уплаченный земельный налог (более 4,3 млн рублей), а администрация города обязывалась в месячный срок принять в муниципальную собственность безвозмездно спорные участки. Кассация «засилила» этот вердикт.    
То есть, только в сентябре 2025 года, после пятилетних споров и судебных тяжб, апелляция и затем кассация признали незаконным бездействие муниципальных властей, из-за которого жители микрорайона все это время не имели нормальную транспортную инфраструктуру, а СМУ не смогло продолжить деятельность по строительству МКД, хотя на протяжении более пяти лет входило в ТОП застройщиков города Перми по вводу жилья в эксплуатацию (более 100 000 м² жилья). 

ПОРУШЕННЫЕ ПРАВИЛА

Полная версия поговорки, упомянутой ранее, звучит так: «Джентльмен всегда играет по правилам. Если джентльмен не может выиграть по существующим правилам, он их меняет». Поэтому то, что руководство города переиначило в своих целях в «противостоянии» с компанией-застройщиком, по мнению экспертов портала, так и назовем: «правила».

«Правило» № 1. Земля
Эксперты отметили, что, к сожалению, в законодательстве нет четкого единого определения того, что можно назвать землями общего пользования. Однако в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ, к ним отнесены дороги и улицы, конструкции благоустройства, пешеходные переходы, архитектурные формы, кладбища и т.д. Определяет их примерно так и ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. При этом есть однозначное правило, что земли общего пользования – это государственное или муниципальное имущество, которое не подлежит приватизации физическими и юридическими лицами. «Администрация явно лукавила, отказываясь изъять спорные земельные участки в  связи "с отсутствием размещения объектов местного значения", но при этом накладывая публичный сервитут на спорные земельные участки "в целях прохода и проезда неопределенного круга лиц". Думаю, всё они прекрасно знали про целевое назначение земель»,  – высказал предположение один из экспертов.
Точно так же, по мнению экспертов, Администрация в лице Департамента земельных отношений не могла быть не в курсе, что в соответствии со ст. 279 Гражданского Кодекса РФ, ст. 49 и ст. 56.3 Земельного кодекса РФ они обязаны были изъять спорные земли и построить на них транспортную инфраструктуру для жителей. При этом изъятие по действующему законодательству и сложившейся судебной практике осуществляется только на возмездной основе.

«Правило» № 2. Разрешения
Именно избранный Администрацией метод выдачи разрешений на строительство, по мнению экспертов портала, явился одним из определяющих факторов разгоревшегося спора между застройщиком и городом. Как уже говорилось, строительство МКД велось СМУ на основании ППТ 2012 года. Не оно было автором и инициатором данного плана. Первые пять домов были возведены в границах кварталов строго в соответствии с проектом планировки, при этом доступ к ним обеспечивался через те самые земельные участки СМУ, отнесенные ППТ к улично-дорожной сети, и их границы все годы строительства не менялись.
Этим же проектом на приобретенном участке было предусмотрено строительство школы на 600 мест. Администрация строила школу примерно так, как и дороги и другие инфраструктурные объекты, предусмотренные ППТ, – никак. Для выдачи разрешения на дальнейшее строительство в 2018 году Администрация обязывает СМУ построить своими силами школу на 1225 мест по типовому проекту на земельном участке СМУ площадью 3 га. Этот дополнительный и изначально незапланированный проект обошелся СМУ в 800 млн рублей в ценах 2019-2020 года и 3 га земли, выбывшей из оборота строительства МКД (минус три дома). В 2021 году здание школы с земельным участком было безвозмездно передано муниципалитету. Выбора не было – Администрация без этого не выдавала разрешения на строительство по надуманным и незаконным основаниям.

«Правило» № 3. Основания
Незаконность отказов в выдаче разрешений на строительство была предметом расследования уголовного дела, в результате расследования которого сотрудниками СК РФ по Пермскому краю были установлены факты фальсификации документов, незаконности и необоснованности принятых решений в отказе в выдаче разрешений на строительство. При наличии формального состава преступления уголовное дело было прекращено ввиду «отсутствия материального ущерба» СМУ. Хотя только прямые убытки СМУ по подсчетам составляют более 1,5 млрд рублей.
В 2024 году сразу два прокурора – города Перми и Свердловского района г. Перми, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратились к СМУ с двумя исками: о признании отсутствующим права собственности на приобретенные по ДКП земельные участки и о возложении обязанности по надлежащему техническому содержанию внутриквартальных проездов на поименованных земельных участках. То есть, с взаимоисключающими требованиями. Судами первой и апелляционной инстанций иск прокурора города (о непризнании права собственности) был оставлен без удовлетворения, иск районной прокуратуры удовлетворен, а апелляция в резулятивной части  уточнила: «Исключить из мотивировочной части решения … выводы суда о способе защиты права путем изъятия земельных участков в муниципальную собственность с соблюдением соответствующей процедуры и выплаты выкупной цены».

Обобщенные выводы экспертов:
    • Данный спор – тот случай, когда Ответчик, кажется, сумел нарушить «все десять заповедей»: Гражданский, Земельный, Градостроительный, и, возможно, Уголовный кодекс (хотя последнее не доказано ввиду закрытия уголовного дела). Перечислять все нарушенные нормы в рамках журналистской статьи не имеет смысла;
    • Налицо признаки административного давления и понуждения к подписанию кабального соглашения в отношении Истца, а также применение иных неправомерных методов для отказа в выдаче разрешений на строительство;
    • Достаточно странной видится ситуация с вчинением прокурорами двух исков с взаимоисключающими требованиями и решением апелляции об исключении изъятия, хотя в дальнейшем их коллеги обязали в соответствии с нормами закона изъять земли и выплатить часть требований. Это даже не ситуация «два юриста – три мнения», это доказательство вольной и, возможно, предвзятой трактовки норм права судейским сообществом и надзорным органом и/или отсутствия единообразной практики;
    • Совершенно недопустимой является ситуация, когда Администрация вместо того, чтобы исправлять собственные недочеты (в частности, изначальное отсутствие обременения для застройщика в виде соцобъектов и нежелание вкладываться в инфраструктуру для собственных граждан), по сути, выламывает руки бизнесу, руководствуясь, по всей видимости, соображениями «отсутствия материального ущерба». Мол, работать хотите – раскошелитесь. В правовом поле должно быть иначе: бизнес ждет от государства строго определенных законами правил игры, государство от бизнеса – их соблюдения и налоги. Все остальное – вне правового поля или на возмездной основе.
Информация по данному делу и выводы экспертов будут включены редакцией в ежемесячный отчет Министерству юстиции РФ в рамках соглашения о мониторинге правоприменения.