Цель – защитить право собственности!

Все чаще вcтречается информация о недобросовестных приобретателях, об истребовании имущества из незаконного владения. С такой ситуацией могут столкнуться как новоиспеченные собственники, так и владельцы со стажем. Как защитить свое право собственности? За разъяснениями мы обратились к судье ВАС РФ Дмитрию Ивановичу Дедову.

Приобретателю имущества приходится доказывать свою добросовестность в суде. Дмитрий Иванович, существует ли специфика процесса доказывания факта добросовестности?

– При рассмотрении споров о виндикации надо учитывать, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Для этого ответчику нужно доказать, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Это решит исход дела в пользу ответчика?

– Не всегда. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Например, в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.06.2007 № 40 «О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью» указано, что заключение договора поручительства или договора о залоге с акционерным обществом в обеспечение исполнения обязательств супруга или близкого родственника генерального директора акционерного общества, имеющего с ними одинаковую фамилию, без одобрения сделки с заинтересованностью может свидетельствовать о неосмотрительности контрагента.

В практике также возникали ситуации, когда перепродажа спорного объекта проводилась по существенно заниженной стоимости, в очень короткие сроки или при отсутствии реальной передачи имущества во владение покупателю, что свидетельствовало об отсутствии у покупателей реального экономического интереса. Данный критерий использован в Постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» и п. 6–9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

Что касается коротких сроков перепродажи, уточню, что данное обстоятельство фигурировало в практике Президиума только вместе с продажей по заниженной стоимости. Президиум не определился по поводу самостоятельного использования этого критерия, однако нижестоящие суды его применяют, учитывая всю совокупность имеющихся обстоятельств.

Как влияет на разрешение дела отсутствие регистрации спорного имущества в ЕГРП?

– Приобретатель может быть признан недобросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не служит бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Нельзя забывать, что недобросовестность – это явление, имеющее не фактическое, а правовое содержание. То есть, признавая лицо недобросовестным, суд должен дать правовую оценку фактическим обстоятельствам.

А если при рассмотрении иска об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения судом будет установлено, что основанием возникновения права собственности истца выступает лишь ничтожная сделка, для оценки ее ничтожности необходимо заявление соответствующих требований? Какова судебная практика?

– Кроме упомянутых выше постановлений Пленума ВАС РФ от 20.06.2007 № 40 и от 12.10.2006 № 53 положения о доказывании недобросовестности содержатся в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Постановление № 10/22). Так, в п. 40 Постановления № 10/22 сделано обоснование: «...в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Аналогичная оценка может быть дана судом незаконному акту государственного органа либо органа местного самоуправления <...>, положенному в основание возникновения права собственности лица на движимое имущество».

Судебная практика связана, конечно, с тем, что ответчики сами представляют суду доказательства ничтожности сделки, а также с тем, что в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на это имущество. В пункте 36 Постановления Пленум ВАС РФ уделяет специальное внимание последнему обстоятельству и отмечает, что «право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца».

Скажите, Дмитрий Иванович, какой правовой и административный статус имеют постановления Пленума ВАС РФ вообще и Постановление № 10/22 в частности? Касаются ли эти постановления чиновников?

– Главное, чтобы все понимали, что постановления Пленума ВАС РФ написаны для судей нижестоящих судов, но имеют отношение ко всем участвующим в деле лицам. Если же говорить о чиновниках, и в данном конкретном случае – по делам о защите права собственности, для регистрирующего органа, который может не участвовать в деле, в Постановлении № 10/22 сделано несколько оговорок. Например, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не служит основанием для внесения записи в ЕГРП1.

Что касается участия регистратора в деле, то он не может быть ответчиком по иску об оспаривании права собственности, поскольку ответчиком выступает лицо, за которым зарегистрировано право. Государственный регистратор может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. С точки зрения общего процессуального принципа обязательности судебного акта даже если государственный регистратор не участвовал в деле, он должен внести запись в ЕГРП на основании судебного акта, за исключением ситуации, изложенной выше.

Вместе с тем, если заявитель полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, он вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности. Судебный акт по подобным делам служит основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. К примеру, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Следовательно, заявленные в административном порядке требования не должны создавать препятствия к разрешению спора о праве. Например, заявитель требует исправить техническую ошибку, допущенную регистратором, но при этом выясняется, что ее исправление приводит к нарушению зарегистрированных прав собственности сособственника или соседа. Или регистратор может зарегистрировать право собственности на спорный объект за другим лицом на основании неполного комплекта документов. Звучит как нонсенс, но такое случается. Признание регистрации недействительной приведет к прекращению права другого лица. В подобных случаях суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии со ст. 47 АПК РФ.

Как влияет на объем прав и обязанностей собственника земельного участка отнесение иска о сносе самовольной постройки к негаторному или виндикационному?

– Все зависит от того, владеет ли титульный собственник своим земельным участком. Если владеет, то он может заявить негаторный иск, поскольку по смыслу ст. 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Если же истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после его удовлетворения. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения2.

Есть нерешенная проблема, связанная с приватизацией ГУПа. Речь идет о производственных базах, приватизированных без земельного участка под ними, так как имелись обременения, которые впоследствии были сняты. Какие правовые механизмы защиты интересов собственника здания здесь можно задействовать?

– Земельное законодательство, в частности ст. 36 Земельного кодекса РФ, предоставляет право выкупа земельного участка под объектами недвижимости, причем по льготной цене, применяемой специально для приватизированных объектов. Данное право собственника сохраняется, даже если приватизированное имущество было перепродано другому лицу. Эта позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2009 № 14649/08. В нем сделан вывод, что по смыслу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право приватизации земельных участков по льготной цене распространяется не только на первых собственников приватизированных зданий, строений и сооружений, но и на последующих.

Давайте рассмотрим следующую ситуацию. Собственник передал дом учреждению в оперативное управление. Учреждение без согласия собственника сдало его в аренду. Подразумевается, что в ситуации недействительности договора аренды суммы за фактическое нахождение арендатора в здании не должны быть истребованы судом у ненадлежащего арендатора. Таким образом, учреждение в любом случае получит некоторые денежные средства за незаконную сделку. Может ли собственник обратиться в суд и взыскать с учреждения неосновательное обогащение в виде арендной платы?

– Вопрос интересный, и мне неизвестно, чтобы он таким образом ставился перед судом. Видимо, это обусловлено тем, что учреждение все равно финансируется собственником. Но теоретически данный иск возможен, поскольку реституция в виде возврата арендной платы в случае признания договора аренды недействительным не производится. А вот сберегло ли учреждение средства за счет собственника, должен установить суд.

А как решить такой вопрос. Муниципальное образование издало распоряжение о закреплении за муниципальным предприятием недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения. Данное право зарегистрировано не было. Что необходимо для государственной регистрации права хозяйственного ведения: подать в регистрирующий орган заявление только муниципальному предприятию или такое заявление должен подать и собственник имущества?

– Действительно, в силу п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для регистрации возникновения прав на недвижимое имущество считаются акты органов власти или местного само­управления, а также договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества. В разных случаях это могут быть акты и договоры вместе (например, при продаже земельных участков) либо только договоры или только акты.

При этом надо учитывать, что такие акты представляют собой, по сути, распоряжение собственника своим имуществом, хотя могут быть оспорены как акты административного характера. Передача имущества в хозяйственное ведение – это тоже распоряжение собственником принадлежащим ему имуществом. Но сама фактическая передача также должна состояться. На практике заключаются и договоры по передаче имущества в хозяйственное ведение. Учитывая, что передача имущества в хозяйственное ведение (как и его изъятие) является сделкой, соответствующие документы должны быть представлены на регистрацию обеими сторонами сделки.

Замечу, что аренда передаваемого имущества третьим лицом не препятствует возникновению права хозяйственного ведения. Но остается без ответа вопрос: по каким основаниям регистратор отказал в регистрации возникновения права? А ответ на него может быть использован в будущем при рассмотрении дела в суде. В то же время я должен подчеркнуть, что это мое личное мнение.

Как правоприменителем решается проблема идентификации надлежащего собственника ценных бумаг в случае дробления боль­шого пакета бумаг, зарегистрированного под одним номером у регистратора и при условии не­ограниченного оборота этих бумаг на рынке?

– Эта проблема не имеет решения, поскольку приобретатели на рынке ценных бумаг должны быть признаны добросовестными и попытка виндикации обречена на неудачу, если на рынке совершено несколько сделок. В таких случаях обращаются с иском о взыскании убытков с регистратора и эмитента по ст. 44 Федерального закона «Об акционерных обществах». Регистратору следует быть бдительным, если покупатель акций сразу после получения вдруг захочет передать их депозитарию как номинальному дер­жателю.

Спасибо, Дмитрий Иванович, за предоставленные разъяснения. Они, безусловно, помогут обезопасить себя потенциальным приобретателям имущества и отстоять свое право тем, кто приобрел его достаточно давно.

Интервью провел Николай Романов, «эж-ЮРИСТ»

12.11.2010

Электронная приемная газеты "эж-Юрист"