Константин Апрелев. Точка зрения.
Большая часть сферы оказания услуг риелторами, все процессы и вопросы ответственности достаточно детально прописаны в Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации. Другое дело, что риелторская деятельность не регулируется с 2002 года, когда был принят документ, отменяющий большую часть «избыточного регулирования» почти по 300 видам деятельности путем отмены лицензирования.
С того периода существует добровольная система сертификации, держателем которой является Российская гильдия риелторов. В этой системе на сегодняшний момент более 2 000 сертифицированных компаний и более 20 000 аттестованных специалистов. Естественно, это не покрывает весь рынок, и на нем действует большое количество людей, называющих себя риелторами, но ничего общего с этой профессией не имеющих.
Следует разделять случаи, связанные с мошенничеством и непрофессионализмом. Наносит ущерб людям и то, и другое, но мошенников меньше и их преступлениями и правонарушениями занимаются уполномоченные органы. А вторая часть – это следствие отсутствия должного регулирования профессиональной деятельности риелторов. Некомпетентность наносит не только финансовый вред гражданам, но и имиджевый вред всему цеху профессиональных агентов по сделкам с недвижимостью.
Есть два способа регулирования профессиональной деятельности в России – лицензирование и сертификация, которая реализуется через саморегулируемые организации. Сейчас в риелторской сфере есть только саморегулирование, обсуждаемый закон может сделать его обязательным. Один из этих двух инструментов регулирования деятельности риелторов должен присутствовать.
Если ранее существовала норма, по которой каждый гражданин мог закрыть данные в ЕГРН о принадлежащей ему собственности по своему желанию, написав соответствующее заявление, то сейчас, в связи с принятием закона о закрытии данных, заявление придется писать, для того, чтобы их открыть. И это очень плохая история, так как чем больше телодвижений нужно сделать, чтобы совершить сделку, тем хуже ситуация с точки зрения и себестоимости необходимых операций, и затраченных усилий.
Допустим, банк, чтобы оценить потенциального заемщика, мог свободно проверить правообладателя недвижимости, получив электронную справку в Госреестре, сейчас у него такая возможность пропала. Для получателя кредита новый порядок тоже неудобен, так он должен потратить время на получение выписки. Профессиональные же участники рынка риелторских услуг, представляющие интересы покупателя, также столкнутся со сложностями по всем направлениям, даже таким, как сдача в аренду жилья. Они не смогут подтвердить, что имеют взаимоотношения с собственником, так как если у последних и были какие-то выписки, то очень давние. И теперь даже для сдачи в аренду жилья собственнику придется «идти ногами» в МФЦ или обращаться на сайт Госуслуг и получать выписки.
Таким образом, принятое решение о закрытии данных ЕГРН принесет сложности гражданам и в получении кредита и даже при заключении предварительных договоров с риелторами для представления их интересов в поиске покупателей жилья, не говоря уже о самом заключении сделки купли-продажи. Ведь каждый раз придется представлять свежие выписки – старые утрачивают силу буквально на следующий день.
Теоретически в выигрыше останутся те, кто боится мошеннических действий с их имуществом. Но эти люди могли и раньше написать заявление о закрытии данных и запрете на отчуждение имущества без личного участия.
Русский язык – один из самых емких с точки зрения впитывания новых слов, понятий и их обозначений. Их вливание – важно, чтобы язык жил, развивался, а не умирал. Что касается претензий к заимствованию из английского языка, то если оно перестанет быть модным, оно само собой сойдет на нет без всяких законодательных инициатив. Данное правило относится и к распространенному использованию так называемого «руинглиш» в названиях жилых комплексов. Разумеется, что в никакое иностранное название не гарантирует соответствие иностранным стандартам. Допустим, английское наименование здания никак не означает, что оно выстроено в английском стиле и с английским качеством. Громкие звучные названия – не более чем маркетинговый ход наших русских компаний. В определенный период использование англицизмов работало на имидж, помогало продавать недвижимость. Думается, сейчас такой подход уже не будет работать, как прежде, и это поветрие потихоньку уйдет.
При этом, непонятно, как будет работать закон о запрете англицизмов в случае его принятия с учетом того, что уже есть зарегистрированные товарные знаки, названия жилых комплексов. Каким образом предлагается их менять? Думается, это необдуманная инициатива, которую в жизни будет сложно реализовать.
Первый месяц после начала санкционногого давления на Россию и действий Центробанка по купированию его последствий для рынка купли-продажи недвижимости был, скорее, ажиотажным. В большинстве городов продавцы постарались поднять цены на жилье, наиболее удачливые смогли его продать. Активность же покупателей зависела в первую очередь от целей. Одно дело, когда человек решает собственные жилищные проблемы, а другое – когда занимается инвестированием в недвижимость.
Пока не зафиксирован резкий подъем цен или их снижение в большинстве регионов страны, а продолжается т.н. инфляционный подъем –1-2%. Однако объем сделок просел за минувший месяц примерно в 1,5-2 раза. В подавляющем большинстве они были ипотечными и пока свершались на «досанкционных» условиях по ранее существовавшим ставкам. Кроме того, совершались все сделки по социальной ипотеке.
Сейчас уже пришло понимание дальнейшего развития ситуации в этой сфере с учетом резкого подъема ипотечных ставок. Ведь в общем объеме всех совершаемых сделок по приобретению жилья те, что были прокредитованы ипотекой, составляют от 60% до 80%. При 20%-й ставке брать ипотеку «с нуля», имея первоначальный взнос и беря кредит в полном объеме на приобретаемую недвижимость, мало кто будет. Останутся только те, кто улучшают свои жилищные условия, продает уже имеющееся жилье, покупают другое и берут для этого небольшой кредит. Это один из видов сделок, которые еще будут совершаться, а также безипотечные сделки или сделки по социальной ипотеке. В последнем случае их число может дальше увеличиться, если будут выделены на это необходимые бюджетные средства. Сохранена ипотека для новостроек с 12%-й ставкой. Ее размер, а также условия, при которых придется ждать три года, когда жилье будет сдано, существенно снизит доступность таких сделок, в результате ликвидность новостроек сократится минимум в два-три раза. То есть, все объекты, которые будут достроены в этом году, с большой долей вероятности будут распроданы, но дальше, если не изменится ипотечная ставка, ситуация для застройщиков существенно ухудшится. В краткосрочном прогнозе с высокой долей вероятности: к лету цены остановят свой рост, а то и начнут снижаться.
Законопроект по корректировке норм семейного законодательства в части защиты имущественных интересов супругов упростит жизнь гражданам. У нас получается так, что даже при разводе имущество в судах не делится, потом бывшие супруги идут в Росреестр, или иным способом решают данные вопросы. В наследственных делах та же самая история, к сожалению, при вступлении в наследство не определяется кто-то один, кто будет наследовать имущество.
Данный законопроект как раз формирует такую среду. Америку им законодатель не открывает, это опыт греко-римского права, по которому в свое время пошла Германия, когда, например, три наследника не могут разделить на части один жилой дом, находящийся на земельном участке, если у него всего один вход. В итоге этот дом достается кому-то одному, а двум другим выплачивают компенсацию, если никто не готов финансово выплатить за наследование доли в этом имуществе в целом, то объект выставляется на торги, продаётся, и все получают определённую долю. Это самый разумный сценарий, когда при возникновении прав исключается возможность выделения доли в натуре и, соответственно, перехода этой доли на криминальный рынок. К сожалению, очень часто бывает, что продают десятую и сотые доли в квартирах. И это очень мутная история.
Таким образом, теперь супруг не сможет отдельно продать долю, оба супруга должны договориться, кто у кого её выкупает, либо включается второй вариант – вывод этого объекта на торги.
Жертвами мошенничества в сфере недвижимости, в результате которых аферисты завладевают квартирами, в первую очередь становятся пожилые люди или представители неблагополучных групп, злоупотребляющие спиртным и т.д. Они не в состоянии получить информацию из радио- и телепередач о том, чтобы каким-то образом поостеречься. А мошенники действуют крайне аккуратно и ловко, забирая квартиры и обещая золотые горы: переселить куда-то за город в прекрасную деревеньку или благоустроенный посёлок. Но в итоге всё оказывается далеко не радужно: переселяют бывших владельцев в убогое жильё, в котором прописано несколько десятков людей. Это самая распространённая схема.
Вторая лазейка для мошенников: оборот долей в квартирах, когда люди поделили жилплощадь на доли, кто-то комнату себе оставил, либо несколько метров, и не договорились о том, кто, как и у кого эти метры должен выкупить.
И третья – это рента с пожизненным иждивением, чаще всего финансовая, когда с пожилыми людьми подписывают договор ренты, по которому эта квартира оказывается у рентодателя, а тот, в свою очередь, ежемесячно осуществляет платежи на содержание этого пожилого человека.
Это три самых проблемных зоны рынка недвижимости, которые вызывают тревогу и требуют изменения законодательного сопровождения такого рода сделок. Однако надо честно признать, что ни это, ни предлагаемое лицензирование риэлтерской деятельности не избавит нас от существующих проблем. Как пример можно привести многочисленные ограничения, которые введены в отношении застройщиков, по 214-му Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем всё давно так зарегулировано, что застройщики отказываются от привлечения денежных средств физических лиц, но всё равно мошенничества совершаются. В первую очередь люди сами должны быть внимательными. Понимать, что бесплатный сыр – только в мышеловке, а из-за вполне объяснимых с человеческой точки зрения попытках сэкономить денежные средства на оплате услуг, попадаются в сети недобросовестных участников рынка.
Таким образом, проблема именно в этом: в нашей общей культуре и нашем желании сэкономить. Обманывают людей не профессионалы рынка, а работающие в «серой зоне» маклеры и прикрывающиеся званием риэлтора мошенники.
Константин Апрелев 
«Закония» в соц. сетях